सर्किल रेट क्या होता है और यह क्यों जरूरी है?
सर्किल रेट (Circle Rate) वह न्यूनतम सरकारी मूल्य है जिससे कम पर किसी भी जमीन की रजिस्ट्री नहीं हो सकती। इसे DM Circle Rate या Guideline Value भी कहते हैं। UP में हर जिले के डीएम (जिला मजिस्ट्रेट) हर साल अगस्त में कृषि और गैर-कृषि भूमि के सर्किल रेट तय करते हैं।
बाजार भाव अलग होता है — सर्किल रेट न्यूनतम होता है और बाजार में जमीन इससे 2 से 5 गुना अधिक कीमत पर बिकती है। रजिस्ट्री पर स्टाम्प ड्यूटी और शुल्क सर्किल रेट पर लगते हैं, बाजार भाव पर नहीं।
सर्किल रेट
सरकार द्वारा तय न्यूनतम मूल्य — इससे कम पर रजिस्ट्री नहीं होती। स्टाम्प ड्यूटी इसी पर लगती है।
बाजार भाव
खुले बाजार में जमीन का वास्तविक मूल्य — सर्किल रेट से 2–5 गुना अधिक हो सकता है। NH/एक्सप्रेसवे के पास और अधिक।
2025 में बदलाव
UP सरकार ने 2025 में 37+ जिलों में सर्किल रेट बढ़ाए — औसतन 15–25%, अयोध्या में 200% तक।
किसान को फायदा
सर्किल रेट बढ़ने से जमीन अधिग्रहण में किसानों को अधिक मुआवजा मिलता है — यही मुख्य उद्देश्य है।
जिलेवार कृषि भूमि का सर्किल रेट और बाजार भाव — 2025
महत्वपूर्ण नोट: नीचे दिए गए दाम अनुमानित औसत बाजार भाव हैं जो 2025 की रिपोर्टों और सर्किल रेट पर आधारित हैं। वास्तविक दाम तहसील, गाँव, सड़क से दूरी, सिंचाई सुविधा और मिट्टी की गुणवत्ता के हिसाब से बदलते हैं। सटीक सर्किल रेट के लिए igrsup.gov.in देखें।
🏙️ पश्चिमी UP — NCR / गंगा-यमुना दोआब क्षेत्र
| जिला | बाजार भाव (लाख/एकड़) | सर्किल रेट (लाख/एकड़) | मूल्य श्रेणी | मुख्य कारण |
|---|---|---|---|---|
| गौतम बुद्ध नगर (नोएडा) | ₹80–₹150 लाख | ₹40–₹80 लाख | बहुत महंगा | NCR, जेवर एयरपोर्ट, IT हब |
| गाजियाबाद | ₹50–₹100 लाख | ₹30–₹60 लाख | बहुत महंगा | दिल्ली से सटा, तेज शहरीकरण |
| मेरठ | ₹20–₹60 लाख | ₹10–₹30 लाख | महंगा | मेरठ-दिल्ली RRTS, Delhi NCR विस्तार |
| बुलंदशहर | ₹15–₹40 लाख | ₹8–₹20 लाख | मध्यम | जेवर एयरपोर्ट के नजदीक, NH-91 |
| आगरा | ₹15–₹45 लाख | ₹8–₹22 लाख | मध्यम | यमुना एक्सप्रेसवे, पर्यटन क्षेत्र |
| मथुरा | ₹12–₹35 लाख | ₹6–₹18 लाख | मध्यम | धार्मिक पर्यटन, यमुना एक्सप्रेसवे |
| अलीगढ़ | ₹10–₹25 लाख | ₹5–₹14 लाख | मध्यम | AMU, औद्योगिक क्षेत्र, NH-91 |
| मुजफ्फरनगर | ₹10–₹30 लाख | ₹5–₹15 लाख | मध्यम | उपजाऊ भूमि, गन्ना क्षेत्र |
| सहारनपुर | ₹8–₹20 लाख | ₹4–₹12 लाख | मध्यम | लकड़ी उद्योग, NH-58 कॉरिडोर |
🏛️ मध्य UP — लखनऊ, कानपुर, अवध क्षेत्र
| जिला | बाजार भाव (लाख/एकड़) | सर्किल रेट (लाख/एकड़) | मूल्य श्रेणी | मुख्य कारण |
|---|---|---|---|---|
| लखनऊ | ₹25–₹80 लाख | ₹12–₹40 लाख | महंगा | राजधानी, नया लखनऊ विस्तार, Ring Road |
| कानपुर | ₹15–₹45 लाख | ₹8–₹22 लाख | मध्यम | औद्योगिक नगर, NH-27 कॉरिडोर |
| उन्नाव | ₹8–₹20 लाख | ₹4–₹10 लाख | मध्यम | लखनऊ-कानपुर एक्सप्रेसवे के पास |
| हरदोई | ₹5–₹12 लाख | ₹2–₹6 लाख | सस्ता | कृषि प्रधान, सिंचित क्षेत्र |
| सीतापुर | ₹5–₹12 लाख | ₹2–₹6 लाख | सस्ता | तराई क्षेत्र, उपजाऊ धान की भूमि |
| फर्रुखाबाद | ₹6–₹15 लाख | ₹3–₹8 लाख | सस्ता | आलू क्षेत्र, गंगा तटीय उपजाऊ भूमि |
| इटावा | ₹6–₹15 लाख | ₹3–₹8 लाख | सस्ता | चंबल तटीय, आगरा-लखनऊ एक्सप्रेसवे |
| अयोध्या | ₹20–₹60 लाख | ₹10–₹30 लाख | महंगा (तेजी से बढ़ा) | राम मंदिर, पर्यटन, 2025 में 200% बढ़ोतरी |
🕌 पूर्वी UP — वाराणसी, प्रयागराज, गोरखपुर क्षेत्र
| जिला | बाजार भाव (लाख/एकड़) | सर्किल रेट (लाख/एकड़) | मूल्य श्रेणी | मुख्य कारण |
|---|---|---|---|---|
| वाराणसी | ₹20–₹70 लाख | ₹10–₹35 लाख | महंगा | काशी विश्वनाथ कॉरिडोर, पर्यटन, NH-19 |
| प्रयागराज | ₹15–₹50 लाख | ₹8–₹25 लाख | महंगा | कुंभ मेला इंफ्रास्ट्रक्चर, नया विकास |
| गोरखपुर | ₹10–₹30 लाख | ₹5–₹15 लाख | मध्यम | AIIMS, एयरपोर्ट विस्तार, CM का गृह जिला |
| आजमगढ़ | ₹5–₹12 लाख | ₹2–₹6 लाख | सस्ता | कृषि प्रधान, पूर्वांचल एक्सप्रेसवे |
| जौनपुर | ₹5–₹12 लाख | ₹2–₹6 लाख | सस्ता | ऐतिहासिक नगर, उपजाऊ कृषि भूमि |
| मिर्जापुर | ₹4–₹10 लाख | ₹2–₹5 लाख | सस्ता | विंध्य क्षेत्र, उद्योग कम |
| गाजीपुर | ₹4–₹10 लाख | ₹2–₹5 लाख | सस्ता | सीमावर्ती जिला, कृषि प्रधान |
🌿 तराई/रुहेलखंड — बरेली, मुरादाबाद, लखीमपुर क्षेत्र
| जिला | बाजार भाव (लाख/एकड़) | सर्किल रेट (लाख/एकड़) | मूल्य श्रेणी | मुख्य कारण |
|---|---|---|---|---|
| बरेली | ₹8–₹25 लाख | ₹4–₹12 लाख | मध्यम | रुहेलखंड का केंद्र, NH-24 कॉरिडोर |
| मुरादाबाद | ₹8–₹20 लाख | ₹4–₹10 लाख | मध्यम | पीतल उद्योग, निर्यात हब, NH-9 |
| लखीमपुर खीरी | ₹5–₹14 लाख | ₹2–₹7 लाख | सस्ता | गन्ना-धान क्षेत्र, तराई उपजाऊ भूमि |
| बहराइच | ₹4–₹10 लाख | ₹2–₹5 लाख | सस्ता | नेपाल सीमा, तराई वन क्षेत्र |
| पीलीभीत | ₹5–₹12 लाख | ₹2–₹6 लाख | सस्ता | टाइगर रिजर्व सीमा, तराई धान भूमि |
🪨 बुंदेलखंड — झांसी, चित्रकूट, बांदा क्षेत्र
| जिला | बाजार भाव (लाख/एकड़) | सर्किल रेट (लाख/एकड़) | मूल्य श्रेणी | मुख्य कारण |
|---|---|---|---|---|
| झांसी | ₹5–₹18 लाख | ₹2–₹9 लाख | मध्यम | बुंदेलखंड एक्सप्रेसवे, Defence Corridor |
| ललितपुर | ₹3–₹8 लाख | ₹1–₹4 लाख | सबसे सस्ता | पथरीली भूमि, कम उपजाऊ, सिंचाई कम |
| बांदा | ₹3–₹8 लाख | ₹1–₹4 लाख | सबसे सस्ता | केन नदी क्षेत्र, कम विकास |
| चित्रकूट | ₹3–₹9 लाख | ₹1–₹4 लाख | सस्ता | धार्मिक क्षेत्र, पर्यटन धीरे-धीरे बढ़ रहा |
| महोबा | ₹3–₹7 लाख | ₹1–₹3 लाख | सबसे सस्ता | पत्थर/ग्रेनाइट खनन क्षेत्र, कम कृषि |
| * उपरोक्त आँकड़े अनुमानित औसत हैं। वास्तविक दाम NH/एक्सप्रेसवे से दूरी, सिंचाई सुविधा और मिट्टी गुणवत्ता पर निर्भर करते हैं। | ||||
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अपने जिले का सर्किल रेट ऑनलाइन कैसे देखें?
UP सरकार ने Stamp and Registration Department के पोर्टल पर सभी जिलों, तहसीलों और गाँवों का सर्किल रेट ऑनलाइन उपलब्ध कराया है। यह सेवा पूरी तरह मुफ्त है।
UP सरकार का आधिकारिक पोर्टल
igrsup.gov.in — मूल्यांकन सूची
जिला → तहसील → गाँव → कृषि/गैर-कृषि → सर्किल रेट देखें। PDF डाउनलोड भी संभव।
igrsup.gov.in पर जाएं →
1
igrsup.gov.in खोलें
ब्राउजर में igrsup.gov.in टाइप करें। होम पेज पर "मूल्यांकन सूची" या "Circle Rate" विकल्प पर क्लिक करें।
2
जिला और तहसील चुनें
Dropdown से अपना जिला, फिर तहसील और राजस्व ग्राम चुनें। ग्राम का नाम हिंदी में टाइप करके भी खोज सकते हैं।
3
भूमि प्रकार चुनें
"कृषि भूमि" (Agricultural Land) विकल्प चुनें। सर्किल रेट प्रति हेक्टेयर या प्रति वर्गमीटर में दिखेगा। 1 हेक्टेयर = 2.47 एकड़ = 6.17 बीघा।
4
PDF डाउनलोड करें
रेट देखने के बाद PDF डाउनलोड कर सकते हैं — इसे रजिस्ट्री ऑफिस में भी उपयोग कर सकते हैं। कोई भी शुल्क नहीं लगता।
मोबाइल पर देखें: igrsup.gov.in मोबाइल ब्राउजर पर भी काम करता है। अगर साइट धीमी हो तो "UP Bhulekh" ऐप डाउनलोड करें — इसमें भी Circle Rate देखने की सुविधा है।
जमीन के दाम किन बातों पर निर्भर करते हैं?
NH / एक्सप्रेसवे
राष्ट्रीय राजमार्ग या एक्सप्रेसवे से 1–2 किमी के भीतर की जमीन 3–5 गुना महंगी होती है।
सिंचाई सुविधा
नहर या ट्यूबवेल से सिंचित जमीन 40–60% महंगी होती है असिंचित (बारानी) जमीन से।
मिट्टी की गुणवत्ता
दोमट और बलुई-दोमट मिट्टी वाली जमीन सबसे महंगी — पथरीली और ऊसर भूमि सबसे सस्ती।
विकास परियोजनाएं
AIIMS, एयरपोर्ट, Defence Corridor, औद्योगिक क्षेत्र पास होने से जमीन 2–10 गुना बढ़ जाती है।
कानूनी स्थिति
विवाद मुक्त, दाखिल-खारिज सही और खसरा-खतौनी दुरुस्त जमीन 20–30% अधिक मूल्य पाती है।
धार्मिक/पर्यटन
अयोध्या, वाराणसी, मथुरा, प्रयागराज में 2025 में जमीन के दाम सर्वाधिक तेज गति से बढ़े।
जमीन खरीदने पर स्टाम्प शुल्क और रजिस्ट्री खर्च
UP में जमीन की रजिस्ट्री कराने पर सर्किल रेट पर निम्न शुल्क लगता है:
| खरीदार का नाम | स्टाम्प ड्यूटी | रजिस्ट्रेशन शुल्क | कुल लगभग |
|---|---|---|---|
| पुरुष के नाम पर | 7% | 1% | 8% (सर्किल रेट का) |
| महिला के नाम पर | 6% | 1% | 7% (सर्किल रेट का) |
| संयुक्त (पुरुष+महिला) | 6.5% | 1% | 7.5% (सर्किल रेट का) |
| परिवार में हस्तांतरण (Gift Deed) | 0.5% | ₹1,000 (फ्लैट) | 0.5% + ₹1,000 |
| * ₹10 लाख सर्किल रेट की जमीन पर पुरुष के नाम ₹80,000 स्टाम्प+रजिस्ट्री शुल्क। महिला के नाम ₹10,000 कम। | |||
बचत टिप: जमीन को महिला के नाम या संयुक्त नाम पर रजिस्ट्री कराने से 0.5–1% स्टाम्प ड्यूटी बचती है। ₹20 लाख की जमीन पर यह बचत ₹10,000–₹20,000 हो सकती है।
जमीन खरीदते समय क्या करें — क्या न करें
✅ यह जरूर करें
- igrsup.gov.in पर सर्किल रेट जाँचें
- खसरा-खतौनी और भूलेख पोर्टल से जमीन वेरीफाई करें
- रजिस्ट्री से पहले Registry की पूरी प्रक्रिया समझें
- महिला के नाम पर खरीदें — स्टाम्प ड्यूटी कम
- जमीन पर कोई ऋण/बंधक न हो — बैंक NOC लें
- अनुभवी वकील से कागजात जाँच करवाएं
- जमीन का मापन (पैमाइश) लेखपाल से कराएं
❌ यह गलती न करें
- बिना रजिस्ट्री सिर्फ एग्रीमेंट पर जमीन न दें/लें
- दलाल (Broker) के कागजों पर आँख मूंदकर भरोसा न करें
- SC/ST की जमीन बिना अनुमति न खरीदें — कानूनी दिक्कत
- सर्किल रेट से कम पर रजिस्ट्री न कराएं — अवैध
- पट्टे की जमीन को खरीद-योग्य न समझें
- बिना नक्शे के जमीन की सीमा न मानें
- नजूल (सरकारी) जमीन न खरीदें
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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
1UP में कृषि भूमि का सर्किल रेट ऑनलाइन कैसे देखें?
igrsup.gov.in पर जाएं → मूल्यांकन सूची → जिला, तहसील और गाँव चुनें → कृषि भूमि का सर्किल रेट देखें। यह सेवा मुफ्त है।
2UP में जमीन का सर्किल रेट और बाजार भाव में क्या फर्क है?
सर्किल रेट न्यूनतम सरकारी मूल्य है — इससे कम पर रजिस्ट्री नहीं होती। बाजार भाव सर्किल रेट से 2–5 गुना अधिक हो सकता है, खासकर NH/एक्सप्रेसवे के पास।
3UP में जमीन खरीदने पर स्टाम्प शुल्क कितना लगता है?
पुरुष के नाम पर 7%, महिला के नाम पर 6% और संयुक्त नाम पर 6.5% स्टाम्प ड्यूटी लगती है। इसके अलावा 1% रजिस्ट्रेशन शुल्क अलग से देना होता है।
4UP में 2025 में किन जिलों में जमीन सबसे महंगी हुई?
अयोध्या (200% तक), नोएडा/गाजियाबाद (NCR प्रभाव), लखनऊ (10 साल बाद 15–25% बढ़ा), वाराणसी, प्रयागराज (कुंभ और काशी विकास)।
5UP में कृषि भूमि कौन खरीद सकता है?
UP में कृषि भूमि केवल किसान या कृषि परिवार के लोग खरीद सकते हैं। गैर-किसान (Non-farmer) सामान्यतः कृषि भूमि नहीं खरीद सकते — हालांकि कुछ अपवाद और कानूनी रास्ते उपलब्ध हैं। वकील की सलाह जरूरी है।
6बुंदेलखंड में जमीन इतनी सस्ती क्यों है?
बुंदेलखंड (झांसी, बांदा, महोबा, ललितपुर) में पथरीली मिट्टी, सिंचाई की कमी, सूखे का प्रकोप और कम औद्योगिक विकास के कारण जमीन की माँग कम है। Defence Corridor के कारण झांसी में हाल में सुधार आया है।
71 बीघा और 1 एकड़ में क्या फर्क है?
UP में 1 एकड़ = 1.62 बीघा (approx) होता है। हालांकि बीघे का माप जिले के अनुसार अलग-अलग होता है — पूर्वी UP में एक बीघा = 20 बिस्वा = लगभग 2,500 वर्गमीटर।
8SC/ST किसान की जमीन खरीदने के क्या नियम हैं?
UP में अनुसूचित जाति (SC) की कृषि भूमि सामान्य जाति को सीधे नहीं बेची जा सकती — इसके लिए जिलाधिकारी की पूर्व अनुमति आवश्यक है (UP Zamindari Abolition Act, Section 157-A)। बिना अनुमति के की गई खरीद अवैध होती है।
